La Ley 2064 de la Cámara de Representantes del Estado de Washington, promulgada por el gobernador Jay Inslee el 17 de marzo de 2022, modifica la Ley de Arrendadores-Inquilinos Residenciales en lo relativo a los depósitos de seguridad y los daños causados a la propiedad por los inquilinos. La ley entra en vigor 90 días después de que concluya la sesión legislativa el 10 de marzo de 2022.
Ley de arrendamiento de viviendas.
La Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales (RLTA) regula la creación de arrendamientos residenciales y la relación entre arrendadores e inquilinos de viviendas residenciales. La RLTA establece los derechos y deberes tanto de los inquilinos como de los propietarios, los procedimientos para que las partes hagan valer sus derechos y los recursos en caso de infracción de la RLTA.
Ley vigente sobre depósito y recaudación de tasas
En virtud de la RLTA, el arrendador puede cobrar depósitos, tasas y otras cantidades antes del arrendamiento o al inicio del mismo, como:
- Una tasa de selección de inquilinos, sujeta a las disposiciones que regulan el importe que puede cobrarse y la información que debe facilitarse al inquilino;
- Un depósito o cuota para retener la vivienda después de que se haya ofrecido al inquilino y que no supere el 25 por ciento del primer mes de alquiler; si el inquilino se muda, el propietario debe abonar la cuota o el depósito al primer mes de alquiler o a la fianza;
- Una fianza o depósito de seguridad, para cubrir cualquier daño causado a la propiedad por el inquilino que exceda del desgaste normal;
- Una tarifa no reembolsable, incluida una tarifa de limpieza que no corresponda a la limpieza normal; y
- El primer y último mes de alquiler.
Ley vigente sobre depósitos de seguridad
El propietario puede cobrar una fianza o depósito de seguridad para cubrir los daños causados a la propiedad por el inquilino que superen el desgaste normal derivado del uso ordinario. La RLTA exige que la fianza se deposite en una cuenta fiduciaria.
Para cobrar dicha fianza, el contrato de alquiler debe formalizarse por escrito, y el propietario debe facilitar al inquilino, al comienzo del arrendamiento, una lista de comprobación o declaración por escrito en la que se describan específicamente el estado y la limpieza de los locales y el mobiliario, incluidas paredes, suelos, encimeras, alfombras, cortinas, muebles y electrodomésticos, o los daños existentes en los mismos.
En un plazo de 21 días tras la finalización del contrato de alquiler y la desocupación de las instalaciones, o tras el abandono por parte del inquilino, el propietario debe proporcionar una declaración completa y específica de la base para retener cualquier parte del depósito y pagar cualquier reembolso que se deba al inquilino. No podrá retenerse ninguna parte de la fianza a causa del desgaste resultante del uso ordinario del local.
Ley actual sobre los pagos a plazos
Previa solicitud por escrito de un inquilino, y si el importe total de los depósitos y las cuotas no reembolsables supera el 25 por ciento del alquiler del primer mes completo y el pago del alquiler del último mes, el propietario debe permitir al inquilino pagar los depósitos, las cuotas no reembolsables y el alquiler del último mes a plazos, como se indica a continuación:
- En todos los casos en que los locales se alquilen por un tiempo determinado, tres meses o más, el inquilino podrá optar por pagar en tres mensualidades consecutivas e iguales, al inicio del arrendamiento.
- En todos los demás casos, el inquilino podrá optar por pagar en dos mensualidades consecutivas e iguales, al inicio del arrendamiento.
Nueva Ley sobre Depósitos de Seguridad y Daños y Perjuicios
La nueva ley:
- Autoriza a los propietarios a ofrecer a los inquilinos la opción de pagar una cuota total o parcialmente no reembolsable en lugar de una fianza.
- Exige que cualquier cuota total o parcialmente no reembolsable en lugar de una fianza cobrada por el arrendador se utilice para contratar un seguro que cubra las pérdidas del arrendador asociadas al impago del alquiler o a daños en la unidad.
Estos son los cambios más concretos:
El propietario puede ofrecer al inquilino la opción de pagar una tasa en lugar de la totalidad de la fianza.
Todo inquilino que acepte pagar una tasa en lugar de una fianza puede optar por no pagar la tasa continuada y, en su lugar, pagar una fianza que, de otro modo, estaría en vigor para la unidad del inquilino en el momento en que el inquilino opte por no pagar la tasa. Cuando el propietario ofrezca al inquilino la opción de pagar una tasa en lugar de la fianza, deberá comunicárselo por escrito:
- los términos de cualquier cobertura de seguro adquirida por el arrendador para las pérdidas del arrendador asociadas con cualquier alquiler impagado y daños en la unidad pagados por las cuotas en lugar del depósito de seguridad, incluidos los importes máximos de cobertura y los costes de cobertura excluidos; y
- si el proveedor del seguro exige que el arrendador intente primero el reembolso por parte del arrendatario antes de presentar una reclamación, que el pago de la tasa no impide que el asegurador o el arrendador interpongan una demanda contra el arrendatario para resarcirse de los daños a la propiedad de los que éste sea responsable.
Cualquier tasa en lugar de un depósito de seguridad:
- Pueden ser total o parcialmente no reembolsables, siempre que dichas condiciones se indiquen en el contrato de alquiler y sean reconocidas por el inquilino;
- No constituye alquiler y la falta de pago no puede constituir causa de desahucio, siempre que nada impida al arrendador iniciar una acción civil contra el inquilino para recuperar las cuotas impagadas;
- Debe ser utilizado por el arrendador para contratar un seguro que cubra las pérdidas del arrendador asociadas al impago del alquiler o a daños en la unidad, siempre que el arrendador no cobre al inquilino una cuota superior al coste razonable de obtener y administrar dicha cobertura;
- Puede ser una cuota mensual recurrente o pagadera con arreglo a cualquier calendario y por cualquier importe que el propietario y el inquilino elijan, siempre que la cuota del primer mes sea una cuota no reembolsable, tal como se contempla en las disposiciones de la RLTA relativas a los pagos a plazos; y
- No debe ser considerado por un tribunal, árbitro, mediador o cualquier otro adjudicador de resolución de disputas como un depósito de seguridad o regido por los códigos estatales o locales que rigen los depósitos de seguridad.
En caso de que el propietario no contrate o mantenga el seguro, y si el inquilino paga la cuota mensual según lo acordado, el propietario debe acreditar la cobertura total del seguro indicada en la declaración a cualquier deuda que tenga el inquilino cuando éste desaloje la vivienda. Si el arrendador decide dejar de ofrecer la opción de pagar una cuota en lugar de una fianza, deberá:
- Avisa al inquilino con 60 días de antelación a la finalización del plazo o periodo;
- Reducir la fianza en el importe de los pagos anteriores de una cuota del inquilino en lugar de la fianza; y
- Ofrece al inquilino un plan de pago a plazos para abonar el saldo restante de la fianza en tres meses.
Hay muchas otras disposiciones de la nueva ley que afectan a los cobros, las reclamaciones por daños, las fianzas y la pérdida de cobertura. Es importante que consultes con un abogado experto en arrendamientos sobre tu vivienda y tus inquilinos antes de aplicar las disposiciones de la nueva ley. Althauser Rayan Abbarno Abogados puede ayudarte.
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