Desde 1946, los abogados de Althauser Rayan Abbarno han ayudado a sus clientes a resolver complejas cuestiones jurídicas relacionadas con la propiedad, los bienes inmuebles y los problemas entre propietarios e inquilinos. La ley que regula los arrendamientos residenciales, la Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales (RLTA), ha experimentado grandes cambios en los últimos años, pero ninguno más impactante que los cambios aprobados por la legislatura en la sesión legislativa de 2021. El gobernador Jay Inslee promulgó en abril el proyecto de ley 5160 del Senado , que revisa la ley de arrendadores e inquilinos y cambia el panorama del alquiler y los desahucios, sobre todo cuando expira la moratoria de desahucios.
La legislatura modificó por última vez la Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales en 2019, que cambió la definición de “alquiler”, dio a los jueces más discrecionalidad para denegar un desahucio basado en el impago del alquiler y aumentó el plazo que el arrendador debe dar al inquilino para pagar el alquiler impagado.
El siguiente cambio importante se produjo el 18 de marzo de 2020, no por ley, sino cuando el gobernador Inslee emitió la Proclamación 20-19. La proclamación prohibía los desahucios y el aumento de los alquileres. Desde entonces, el gobernador ha prorrogado la moratoria varias veces, pero la versión actual expirará el 30 de junio de 2021, debido a una disposición incluida en la Ley del Senado 5160.
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¿En qué modifica el proyecto de ley 5160 del Senado la actual RLTA?
Limitación de la “Difusión”.
Los propietarios están limitados en lo que pueden decir a otras personas sobre el impago del alquiler por parte de un inquilino. En caso de impago del alquiler entre el 1 de marzo de 2020 y los seis meses siguientes al final de la moratoria del gobernador para los desahucios, el propietario no podrá:
- Informar a otro posible arrendador de que un inquilino no ha pagado el alquiler o ha sido desahuciado;
- Tomar cualquier medida adversa basada en el impago del alquiler por parte de un posible inquilino;
- Imponer tasas de demora por impago del inquilino; o
- Denegar, desaconsejar la solicitud o hacer que no esté disponible de otro modo cualquier unidad de vivienda de alquiler basándose en el historial médico de un posible inquilino.
Se puede demandar a un propietario por infringir cualquiera de estas nuevas normas y se le puede condenar a pagar hasta dos veces y media la renta mensual al inquilino, además de los honorarios del abogado y las costas judiciales.
Planes de amortización y mediación.
Si un inquilino dejó de pagar el alquiler en cualquier momento entre el 1 de marzo de 2020 y los seis meses siguientes a la expiración de la moratoria de desahucio o el final de la emergencia de salud pública, lo que ocurra más tarde, el propietario debe ofrecer a los inquilinos un plan de reembolso razonable para devolver ese alquiler impagado.
Cualquier plan de amortización ofrecido por el propietario debe:
- Limita los importes de pago a la renta mensual, más hasta un tercio extra para devolver el alquiler impagado;
- Comenzar no menos de 30 días después del día en que se ofreció el plan;
- Cubre sólo el alquiler;
- Permitir el pago de cualquier fuente; y
- Las condiciones de reembolso no pueden estar condicionadas:
- El cumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino o el pago de honorarios de abogados, costas judiciales u otros gastos relacionados con el litigio,
- La solicitud o percepción de ayudas públicas por parte del inquilino, y
- La renuncia del inquilino a los derechos a las notificaciones de retención ilegal.
Si el inquilino no acepta las condiciones de un plan de devolución razonable en los 14 días siguientes a la oferta, o si incumple el plan de devolución, el propietario puede iniciar el proceso de desahucio, pero debe seguir los requisitos del Programa de Resolución de Desahucios (ERP).
El ERP, un programa piloto iniciado el año pasado, es un programa de mediación que utiliza “Centros de Resolución de Disputas” (CRD), para ayudar a los inquilinos a resolver los problemas relacionados con un arrendamiento problemático y a pagar el alquiler atrasado antes de que el propietario intente el desahucio. Los propietarios tienen la obligación de notificar el programa a los inquilinos antes de demandar el desahucio por impago.
Si, después de que el propietario ofrezca un plan de amortización razonable, y el inquilino rechaza, ignora o incumple el plan, las partes entran en el proceso de ERP a través del DRC.
Una vez que el propietario y el inquilino entran voluntariamente en el proceso de ERP, un especialista en mediación trabaja con ambas partes para resolver los problemas de pago. Si no se puede llegar a una resolución, se ofrecerá una mediación formal al propietario y al inquilino.
El proceso de ERP puede iniciarlo tanto el propietario como el inquilino, pero el propietario tiene la responsabilidad de avisar al inquilino del programa. Si el inquilino inicia la mediación, el propietario está obligado a participar en el proceso.
Hay varios requisitos nuevos en materia de notificaciones y formularios, tanto para el propietario como para el inquilino, que pueden tener repercusiones importantes en el proceso de retención ilícita. Y una retención ilícita sólo puede presentarse y concederse después de que el propietario reciba un “Certificado de Participación” de un DRC.
Según el proyecto de ley, tal como fue aprobado por la Asamblea Legislativa, los propietarios podían solicitar al Estado el reembolso de los alquileres impagados si el inquilino no seguía un plan de reembolso. Sin embargo, el Gobernador vetó esa disposición. Al no formar parte de la ley, si un inquilino incumple un plan de reembolso, la única opción del propietario es demandar por desahucio o solicitar ayuda de otros programas.
Durante cualquier procedimiento de retención ilícita, el tribunal debe considerar las circunstancias del inquilino, incluida cualquier disminución de ingresos o aumento de gastos debidos al COVID-19, y las condiciones del plan de pagos ofrecido por el propietario. Las circunstancias del propietario no se tienen igualmente en cuenta. Es una defensa ante una acción de retención ilegal si el propietario no ofreció un plan de pago razonable.
Derecho de representación.
El proyecto de ley SB 5160 concede a los inquilinos demandados por detención ilegal el derecho a ser representados por un abogado. El inquilino, pero no el propietario, tiene derecho a un abogado gratuito designado por el tribunal y pagado por la Oficina de Asistencia Jurídica Civil si:
- Recibir ayuda pública;
- Haber sido internado involuntariamente en un centro público de salud mental;
- Tener unos ingresos iguales o inferiores al 125% del nivel federal de pobreza; o
- No disponer de fondos suficientes para contratar a un abogado.
La RLTA ha cambiado sustancialmente con el SB 5160 y este artículo detalla sólo algunos de esos cambios. Es importante empezar a planificar este nuevo proceso porque los errores son costosos tanto para el propietario como para el inquilino. Nuestros abogados siguen de cerca los cambios en la ley y continúan vigilando las orientaciones de los Tribunales, las Agencias Estatales, los Centros de Resolución de Disputas y la Oficina Estatal de Asistencia Jurídica Civil.
Para más información o una consulta con los abogados de Althauser Rayan Abbarno en Centralia u Olympia, llama al (360) 736-1301 o visita www.CentraliaLaw.com .
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